Lorsqu’on prépare l’achat d’une propriété, on pense d’abord au prix et à la mise de fonds. Pourtant, plusieurs autres frais s’ajoutent avant, pendant et après la transaction immobilière.
Mal prévus, ces frais connexes peuvent transformer le rêve de votre première maison en casse-tête financier. Anouk Vidal, courtière immobilière, vous présente tous les frais d’achat à prévoir.
Combien coûtent les frais d’achat d’une maison?
En règle générale, il faut prévoir de 3 % à 5 % du prix d’achat pour couvrir l’ensemble des frais liés à l’acquisition immobilière. Ce pourcentage comprend notamment :
- la taxe de bienvenue
- les frais de notaire
- l’inspection
- les ajustements de taxes
La plupart de ces frais se paient comptant. Ils ne peuvent pas être ajoutés à votre prêt hypothécaire. C’est pourquoi les prêteurs exigent généralement de voir au moins 1,5 % du prix en liquidités, en plus de la mise de fonds.
Mise de fonds vs frais connexes
La mise de fonds sert à réduire le montant de votre hypothèque. Les frais d’achat, eux, sont des dépenses. Il faut donc épargner pour les deux.
Voici un exemple pour une maison de 560 000 $ :
| Poste | Montant approximatif |
| Mise de fonds minimale (5 % de 500 000 $ + 10 % de 60 000 $) | 31 000 $ |
| Taxe de bienvenue, selon les taux de base | environ 6 500 $ |
| TVQ sur la prime d’assurance prêt hypothécaire | environ 1 900 $ |
| Notaire, inspection, assurance-titres et ajustements | 3 000 $ à 4 000 $ |
| Total à prévoir | plus de 42 000 $, avant le déménagement |
Pour bâtir ce montant, plusieurs outils existent :
- Le Régime d’accession à la propriété (RAP) : jusqu’à 60 000 $ retirés de vos REER.
- Le CELIAPP : jusqu’à 40 000 $ à l’abri de l’impôt.
- Les subventions et programmes d’aide : certaines municipalités en offrent aux premiers acheteurs.
Les frais à payer avant l’achat
Avant même de signer chez le notaire, quelques dépenses permettent de vérifier que la propriété vaut son prix et qu’elle ne cache pas de mauvaises surprises.
Inspection préachat
L’inspection de bâtiment est votre meilleure protection. Un spécialiste en inspection examine la structure, la toiture, la plomberie, l’électricité, le chauffage et les signes d’infiltration d’eau.
Comptez de 500 $ à 900 $ pour l’inspection d’une maison unifamiliale. Selon ce que l’inspecteur découvre, il faut parfois ajouter des tests spécialisés, comme une inspection du drain français par caméra, un test de pyrite ou une analyse de l’eau d’un puits.
Ces frais peuvent sembler élevés, mais ils sont minimes comparés au coût de rénovations imprévues.
Évaluation de la propriété
Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, le prêteur peut exiger une évaluation immobilière réalisée par un évaluateur agréé. Elle confirme la valeur de la maison. Les frais d’évaluation, de 300 $ à 600 $, sont souvent assumés par l’institution financière, mais pas toujours. Votre courtier hypothécaire peut négocier ce point.
Ne confondez pas cette estimation avec l’évaluation municipale, aussi appelée évaluation foncière. Celle-ci est établie par la municipalité et sert au calcul des taxes. Elle peut être bien différente du prix du marché.
Vérifiez aussi le certificat de localisation. Au Québec, il est généralement fourni par le vendeur. S’il est trop ancien ou ne reflète plus l’état des lieux, un nouveau devra être préparé par un arpenteur-géomètre, pour un coût de 1 000 $ à 2 000 $.
Les frais à la signature chez le notaire
Le jour de la signature, vous remettez au notaire votre mise de fonds et plusieurs frais juridiques et taxes.
Frais de notaire et frais juridiques
Au Québec, le notaire est obligatoire pour officialiser le transfert de propriété. Les frais de notaire varient généralement de 1 200 $ à 2 500 $, selon la complexité du dossier.
Acte de vente, acte d’hypothèque et registre foncier
Ces honoraires couvrent plusieurs éléments :
- la recherche de titres
- la préparation de l’acte de vente
- la rédaction de l’acte d’hypothèque
- les frais d’inscription au registre foncier (droits d’enregistrement)
- les ajustements de taxes avec le vendeur
Demandez une soumission détaillée à l’avance. Certains notaires facturent l’acte de crédit hypothécaire séparément.
Vous préparez l’achat d’une maison?
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Assurance-titres
L’assurance-titres vous protège contre les problèmes liés au titre de propriété, comme la fraude immobilière, les erreurs de cadastre ou les servitudes non déclarées. Elle coûte généralement de 200 $ à 400 $ et est parfois exigée par le prêteur à la place d’un nouveau certificat de localisation.
Assurance prêt hypothécaire et taxe de vente
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, une assurance prêt hypothécaire est obligatoire. Elle est offerte par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty. La prime d’assurance varie selon votre mise de fonds :
| Mise de fonds | Prime d’assurance |
| De 5 % à 9,99 % | 4,00 % du prêt |
| De 10 % à 14,99 % | 3,10 % du prêt |
| De 15 % à 19,99 % | 2,80 % du prêt |
La prime d’assurance prêt hypothécaire s’ajoute à l’hypothèque. Au Québec, la taxe de vente provinciale (TVQ) de 9 % sur cette prime doit toutefois être payée comptant chez le notaire.
Si vous achetez une maison neuve, la TPS et la TVQ peuvent aussi s’appliquer au prix d’achat, avec certains remboursements partiels.
La taxe de bienvenue
La taxe de bienvenue, officiellement appelée droit de mutation immobilière, est souvent le plus gros des frais d’achat. Elle est facturée par la municipalité quelques semaines après la signature, et il faut la payer en un seul versement.
Comment calculer la taxe de bienvenue?
Le droit de mutation est calculé sur le plus élevé de ces deux montants : le prix d’achat ou l’évaluation municipale. Le barème de base fonctionne par tranches :
| Tranche du prix | Taux |
| Jusqu’à 62 900 $ | 0,5 % |
| De 62 900 $ à 315 000 $ | 1 % |
| Au-delà de 315 000 $ | 1,5 % |
Les seuils de ces tranches sont indexés chaque année.
Les municipalités peuvent appliquer un taux plus élevé, jusqu’à 3 %, sur la portion qui dépasse 500 000 $. Montréal peut même aller au-delà.
Pour une maison de 560 000 $, la taxe de mutation atteint environ 6 500 $ selon les taux de base. Vérifiez auprès de votre municipalité si un taux majoré s’applique.
Crédit d’impôt pour les premiers acheteurs
Bonne nouvelle : Québec a récemment annoncé un crédit d’impôt pour les premiers acheteurs. Il compense en tout ou en partie la taxe de bienvenue, et rembourse notamment la totalité des premiers 5 000 $ payés en droits de mutation, à condition que le montant admissible dépasse 1 000 $.
Ce crédit s’ajoute au Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation, que vous réclamez dans votre déclaration de revenus fédérale et provinciale.
Les frais après l’achat
Une fois les clés en main, d’autres dépenses arrivent rapidement. Mieux vaut les intégrer à votre budget dès le départ.
Taxes municipales, scolaires et assurance habitation
Chez le notaire, vous remboursez au vendeur la portion des taxes municipales et des taxes scolaires qu’il a déjà payées pour la période où vous serez propriétaire. Ensuite, les taxes foncières deviennent une dépense annuelle régulière.
L’assurance habitation est exigée par le prêteur dès la date de signature. Magasinez-la quelques semaines à l’avance, car la prime varie beaucoup selon l’âge de la maison, le type de chauffage et la présence d’un sous-sol.
Frais de copropriété et fonds de prévoyance
Pour un condo, ajoutez les frais de copropriété mensuels, aussi appelés charges communes. Ils financent l’entretien des parties communes, les assurances de l’immeuble et le fonds de prévoyance.
Avant d’acheter, consultez l’étude du fonds de prévoyance et le procès-verbal des assemblées des copropriétaires. Un fonds insuffisant peut entraîner des cotisations spéciales importantes.
Déménagement, électroménagers et rénovations
Les frais de déménagement varient de quelques centaines de dollars pour la location d’un camion de déménagement à 3 000 $ et plus pour des déménageurs professionnels.
Prévoyez aussi d’autres dépenses courantes :
- les électroménagers, s’ils ne sont pas inclus dans la vente
- le mobilier
- les frais de chauffage et d’électricité
- le déneigement
- les premiers travaux d’aménagement de la propriété
Enfin, gardez une réserve pour les rénovations. Même une propriété en bon état demande souvent des travaux dans la première année.
Anouk Vidal : achetez sans mauvaises surprises
Bien estimer les frais d’achat d’une maison, c’est la clé d’une transaction immobilière sereine. Anouk Vidal, courtière immobilière résidentielle et commerciale chez RE/MAX du Cartier Bonjour, vous aide à :
- évaluer votre budget complet
- vous diriger vers des professionnels de confiance : courtier hypothécaire, inspecteur et notaire
- négocier une offre qui tient compte de tous les frais connexes
Dans la plupart des transactions au Québec, la rémunération du courtier de l’acheteur provient de la commission payée par le vendeur. Vous profitez donc de son accompagnement sans frais supplémentaires.
